Facturation électronique et location saisonnière : LMNP, gîtes et conciergeries, qui doit faire quoi (2026-2027)

Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise établie en France et assujettie à la TVA doit pouvoir recevoir des factures électroniques par l'intermédiaire d'une plateforme agréée (PA). L'émission de factures électroniques et la transmission des données de vente aux particuliers (e-reporting) deviennent obligatoires le 1er septembre 2027 pour les PME et les micro-entreprises ; les grandes entreprises et les ETI y sont soumises depuis le 1er septembre 2026. Pour la plupart des locations saisonnières, le séjour lui-même est exonéré de TVA : un loueur en LMNP ou un gîte qui loue à des particuliers n'a rien à émettre ni à transmettre pour ces séjours. Ce sont les conciergeries, dont les honoraires sont soumis à la TVA, qui ont le plus de travail.

Ci-dessous, les trois situations que l'on confond souvent : le propriétaire d'un meublé de tourisme, la location avec services hôteliers et la conciergerie. Chaque règle provient de l'administration fiscale (DGFiP) et a été vérifiée le 8 octobre 2026.

La réforme de la facturation électronique, c'est quoi exactement ?

• Une facture électronique n'est pas un PDF. C'est un fichier structuré transmis par une plateforme agréée. Un PDF envoyé par e-mail ou une facture papier ne comptent plus pour les opérations concernées.
• Plateforme agréée (PA). Une plateforme immatriculée par l'administration fiscale, autrefois appelée PDP. Elle émet, transmet et reçoit vos factures et transmet les données utiles à l'administration. Vous pouvez y recourir directement ou via votre logiciel comptable, votre expert-comptable ou votre banque.
• E-reporting. Les ventes aux particuliers et les opérations avec des entreprises étrangères ne donnent pas lieu à une facture électronique : vous transmettez à la place des données de transaction via votre plateforme, plus les données de paiement pour les prestations de services.
• Qui est « assujetti ». Toute personne qui exerce une activité économique de manière indépendante et habituelle, y compris les micro-entrepreneurs en franchise en base de TVA (article 293 B du Code général des impôts, le CGI).
• Ce qui entre dans le champ. Les opérations entre assujettis établis en France, soumises à la TVA française et non exonérées au titre des articles 261 à 261 E du CGI. Les opérations exonérées sortent à la fois de la facturation électronique et du e-reporting.
• Quatre nouvelles mentions sur les factures concernées : le numéro SIREN du client, la catégorie de l'opération (biens, services ou les deux), l'option pour le paiement de la TVA sur les débits le cas échéant, et l'adresse de livraison si elle diffère de l'adresse de facturation.

Le point d'entrée officiel est Je passe à la facturation électronique sur impots.gouv.fr (mise à jour le 1er septembre 2026), avec la FAQ de la DGFiP, le guide pratique de démarrage et la liste des plateformes agréées.

Quelles sont les dates clés en 2026 et 2027 ?

• 1er septembre 2026 : tous les assujettis établis en France doivent pouvoir recevoir des factures électroniques, quelles que soient leur taille et leur forme juridique. Les grandes entreprises et les ETI émettent aussi leurs factures électroniques et démarrent le e-reporting.
• 1er septembre 2027 : les PME et les micro-entreprises doivent émettre leurs factures électroniques et démarrer le e-reporting. Une PME compte moins de 250 salariés et moins de 50 millions d'euros de chiffre d'affaires ou 43 millions d'euros de bilan : la quasi-totalité des loueurs et des conciergeries en fait partie.
• Avant votre date d'émission, vous pouvez commencer volontairement, ou continuer à envoyer vos factures dans le format de votre choix.

Sources : fiche n° 1 de la DGFiP (juin 2026) et entreprendre.service-public.fr (27 février 2026). Des sanctions existent (une amende par facture, article 1737 du CGI, et pour la réception une mise en demeure laissant d'abord trois mois pour se conformer), mais le guide pratique de démarrage de la DGFiP (juillet 2026) précise qu'elles ne seront pas appliquées pendant la phase de démarrage aux entreprises engagées dans une trajectoire sérieuse de mise en conformité. Ce n'est pas un report.

Une location meublée de tourisme est-elle soumise à la TVA ?

Dans la plupart des cas, non. Le 4° de l'article 261 D du CGI exonère de TVA les locations de logements meublés à usage d'habitation, sans possibilité d'option. L'exception est la parahôtellerie, taxée à 10 %. Selon le BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 du 26 mars 2025), la location devient taxable lorsque deux conditions sont réunies :

• vous proposez des séjours de trente nuitées ou moins, et
• le voyageur a accès à au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison, et réception, même non personnalisée.

Les services n'ont pas à être consommés, mais ils doivent être réellement proposés, preuves à l'appui. Trois précisions de la doctrine 2025 comptent pour la location courte durée :

• Pour les séjours de cinq nuits maximum, le ménage avant l'arrivée et le linge fourni en début de séjour suffisent à compter comme deux services.
• Une boîte à clés seule, sans accueil physique proposé en alternative, ne constitue pas une réception.
• Le classement en meublé de tourisme ou le label gîte n'a aucun effet sur la TVA.

Une location classique avec linge, ménage entre deux séjours et arrivée autonome coche donc deux cases et reste exonérée ; ajoutez un petit-déjeuner ou un accueil en personne et vous pouvez atteindre trois. Un loueur taxable peut toujours bénéficier de la franchise en base sous son seuil.

LMNP ou gîte qui loue à des particuliers : que devez-vous faire concrètement ?

Si votre location est exonérée de TVA, la fiche DGFiP Facturation électronique : je suis un loueur en meublé (septembre 2026) est claire sur l'émission : la location de logements à usage d'habitation ne nécessite ni facture électronique ni e-reporting. Les séjours réservés sur Airbnb, Booking.com ou en direct par des particuliers ne passent par aucune plateforme.

La réception est plus subtile. La même fiche indique que les bailleurs assujettis le restent même si leurs locations sont exonérées, et doivent pouvoir recevoir des factures électroniques s'ils disposent aussi d'un numéro SIREN. Elle rappelle aussi une présomption : le particulier qui loue un bien dont il est propriétaire, sans être assujetti par ailleurs, est réputé agir à titre privé. En pratique :

• Le micro-BIC ne tranche pas la question. C'est un régime d'impôt sur le revenu ; la facturation électronique dépend de votre situation au regard de la TVA.
• Pas de SIREN, pas d'obligation de réception selon la lecture de la DGFiP.
• Avec un SIREN pour votre activité de location, ce qui est normalement le cas d'une activité LMNP déclarée, l'approche prudente consiste à désigner une plateforme agréée (votre expert-comptable ou votre banque en proposent parfois une) et à faire confirmer votre situation par votre expert-comptable.
• Ce que vous recevrez : les factures des entreprises françaises qui vous facturent en tant que professionnel, comme votre conciergerie, votre société de ménage ou votre expert-comptable. Airbnb et Booking.com contractent avec les hôtes européens via des sociétés établies hors de France : leurs frais ne circulent pas en factures électroniques françaises.

Pour l'impôt sur le revenu et le micro-BIC, voyez le guide ultime des taxes Airbnb.

Votre location propose des services hôteliers ? Vous entrez dans la réforme

Une location taxable, comme une chambre d'hôtes qui sert le petit-déjeuner, suit les règles générales, même en franchise en base. À partir du 1er septembre 2027 :

• un séjour facturé à une entreprise établie en France exige une facture électronique transmise par votre plateforme, avec le SIREN de l'entreprise ;
• les séjours vendus à des particuliers passent en e-reporting : le total de vos ventes par jour, transmis selon un rythme fixé par votre régime de TVA (tous les deux mois en franchise en base, trois fois par mois au réel normal mensuel), plus les données de paiement ;
• les séjours vendus à des entreprises étrangères passent aussi en e-reporting.

Vous gérez une conciergerie : qu'est-ce qui change pour vous ?

Une conciergerie vend des prestations soumises à la TVA (commission, ménage, linge, accueil). Elle doit recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026 et, en tant que PME, en émettre à partir du 1er septembre 2027. Pour chaque facture d'honoraires, tout dépend du propriétaire :

• Une entreprise établie en France (une société commerciale, un bailleur assujetti doté d'un SIREN) : facture électronique via votre plateforme, avec le SIREN du propriétaire.
• Un particulier agissant à titre privé : pas de facture électronique, mais l'opération entre dans votre e-reporting.
• Un propriétaire établi à l'étranger : e-reporting également.
• Données de paiement : pour les prestations de services, la TVA est en principe due à l'encaissement, donc les paiements sont aussi déclarés.

Récupérez dès maintenant le SIREN de chaque propriétaire : il devient une mention obligatoire, et votre plateforme s'appuie sur l'annuaire de l'administration pour savoir où livrer la facture. Les opérations avec des entreprises étrangères relèvent du e-reporting et non de la facturation électronique (FAQ de la DGFiP, question 7.1) : voyez avec votre expert-comptable comment déclarer les commissions des plateformes. Le contrat de gestion est détaillé dans comment gérer une conciergerie de location saisonnière, et le cadre juridique dans les 10 questions juridiques que tout pro doit se poser.

Les factures établies « au nom et pour le compte » du propriétaire

Beaucoup de conciergeries émettent les factures voyageurs au nom du propriétaire, dans le cadre d'un mandat de facturation. Le BOFiP est explicite : le prestataire d'hébergement est celui qui agit en son nom propre envers les voyageurs et assume les risques. Agir au nom et pour le compte du propriétaire ne change rien ; agir en votre nom propre fait de vous le prestataire.

• Location exonérée : le séjour est l'opération exonérée du propriétaire. Ni facture électronique ni e-reporting, quel que soit l'émetteur du document.
• Location taxable : les obligations restent celles du propriétaire. Vous pouvez continuer à facturer pour son compte, mais à partir de sa date d'entrée dans le dispositif la facture doit passer par une plateforme agréée : la FAQ de la DGFiP indique qu'un prestataire qui émet vos factures doit être une PA, ou une solution compatible raccordée à une PA. Précisez dans le mandat de gestion qui désigne la plateforme et qui transmet les données de e-reporting.

Un voyageur d'affaires demande une facture au nom de sa société : que lui envoyer ?

Si votre location est exonérée de TVA, une facture classique au nom de la société, avec son adresse et son numéro de TVA, reste valable. Si elle est taxable et la société établie en France, la facture devra être électronique dès votre date d'émission (1er septembre 2027 pour les PME) : demandez le SIREN des voyageurs d'affaires à la réservation.

La check-list avant le 1er septembre 2027

1. Faites confirmer le statut TVA de chaque logement par votre expert-comptable : location meublée exonérée, ou parahôtellerie avec trois services sur quatre.
2. Si vous avez un SIREN, désignez une plateforme agréée pour recevoir vos factures, directement ou via votre expert-comptable, votre banque ou votre logiciel.
3. Conciergeries : classez vos propriétaires (entreprise avec SIREN, particulier, étranger) et récupérez leurs SIREN.
4. Mettez à jour vos mandats de gestion : mandat de facturation, désignation de la plateforme, transmission des données de e-reporting.
5. Locations taxables : collectez les coordonnées des clients professionnels (raison sociale, adresse, SIREN) dès la réservation.

Ce que Nowistay fait pour vos factures voyageurs, et ce qu'il ne fait pas

Nowistay est un PMS et channel manager avec un co-hôte IA intégré. Ce n'est pas une plateforme agréée et il n'envoie ni factures électroniques ni données de e-reporting à l'administration : les factures qui entrent dans la réforme passent par une plateforme immatriculée. En revanche, Nowistay prend en charge la facturation voyageurs du quotidien, l'essentiel du volume pour les locations exonérées :

• Une facture PDF pour chaque réservation, téléchargée depuis la réservation, avec vos informations de facturation (nom, adresse, numéros d'immatriculation et de TVA) comme émetteur.
• La facturation aux entreprises. Le nom, l'adresse et le numéro de TVA de la société peuvent être ajoutés à la réservation par vous, saisis par le voyageur sur votre page de réservation directe (« Facture pour une entreprise ? ») ou enregistrés depuis la conversation ; la facture est alors établie au nom de la société.
• Une ligne de TVA si besoin. Renseignez un taux de TVA (%) sur un logement taxable et la facture affiche le total HT, la TVA et le total TTC, la taxe de séjour restant hors de la base de TVA. Laissez le champ vide pour une location exonérée. Quand Booking.com indique la TVA d'une réservation, c'est ce montant qui est repris.
• Des factures au nom du propriétaire. Pour les conciergeries, un logement peut émettre ses factures au nom de son propriétaire, avec la mention « Facture établie par [vous] au nom et pour le compte de [propriétaire] » et une série de numérotation propre à chaque logement (INV-P57-00001, INV-P57-00002, etc.).
• Le co-hôte IA envoie la facture à la demande. Quand un voyageur la demande à partir de son jour d'arrivée, il lui répond avec la facture de la réservation jointe en image, sur les canaux de conversation qui acceptent les photos.

La mise en place est détaillée dans l'article d'aide Générer des factures voyageurs et propriétaires.

Cet article donne une information générale sur les règles françaises, vérifiées le 8 octobre 2026 ; il ne remplace pas un conseil fiscal. Le statut TVA et les obligations de facturation électronique dépendent de votre situation : faites-les confirmer par votre expert-comptable.